3 августа 2018 года Госдума приняла несколько федеральных законов, изменивших порядок оформления недвижимости, а также изменивших действие «дачной амнистии» в отношении оформления прав граждан на построенные индивидуальные жилые дома (пристройки)
Одно из главных изменений – это отмена выдачи разрешений на строительство для индивидуальных жилых домов(пристроек) и введение уведомительного порядка строительства и окончания строительства индивидуального жилого дома (пристройки).
Давайте рассмотрим основные вопросы, возникающие у граждан, строящих или планирующих строительство индивидуального жилого дома (пристройки к жилому дому) в связи с этими изменениями.
Вопрос: "Дачную амнистию" продлили до 1 марта 2020 года. А сейчас получается, что в отношении строительства индивидуальных жилых домов она завершилась раньше срока. Как так получилось?
Ответ: Давайте, прежде всего, вспомним историю "дачной амнистии". Впервые она была объявлена в 2006 году.
Это был упрощенный порядок оформления прав граждан на объекты недвижимого имущества. При таком порядке, например, ранее не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства. "Дачная амнистия" неоднократно продлевалась. Последний раз, действительно, до 1 марта 2020 года.
Но она прекратила свое существование еще 4 августа 2018 года, когда изменился весь порядок оформления строительства домов.
Таким образом, срок 1 марта 2020 года с 4 августа 2018 года уже не применяется. Появился новый порядок, а прежние законодательные нормы прекратили свое действие. В том числе и для индивидуальных жилых домов.
С августа 2018 года введен единый уведомительный порядок строительства и оформления в собственность индивидуальных жилых домов, в том числе пристроек к уже существующим индивидуальным жилым домам (реконструкция индивидуального жилого дома).
Вопрос: Насколько усложнилась процедура оформления домов (пристроек) в собственность?
Ответ: Если по упрощенной схеме достаточно было заполнить декларацию и заказать технический план у кадастрового инженера, то после 1 марта 2019 года уже действует уведомительный порядок. Он заключается в подаче уведомления о планируемом строительстве дома (реконструкции) в администрацию Николаевского муниципального района. После проверки параметров планируемой постройки администрация Николаевского муниципального района выдает уведомление о соответствии и застройщик (гражданин) приступает к строительству (реконструкции).
После окончания строительства (реконструкции) застройщик заказывает технический план у кадастрового инженера и направляет его также в администрацию вместе с уведомлением о завершении строительства (реконструкции).
Разрешение на строительство, выданное до 04.08.2018 считается действительным и уведомление о начале строительства в данном случае не требуется. По окончании строительства застройщик, получавший разрешение на строительство также заказывает технический план у кадастрового инженера и направляет его также в администрацию вместе с уведомлением о завершении строительства (реконструкции).
Проблемы с получением уведомлений могут возникнуть у тех правообладателей земельных участков, которые возвели дома (пристройки) с нарушением установленных градостроительных норм и правил.
Вопрос: Каких, например?
Ответ: В первую очередь большая часть отказов администрации связана с несоблюдением при строительстве отступов от границ земельного участка - это три метра.
Вопрос: Но если дом уже стоит или в процессе строительства, что же делать? Сносить, перестраивать?
Ответ: Если отступы не соблюдены, придет ответ о несоответствии возводимого дома (пристройки) градостроительным нормам. Что делать? Можно попробовать реконструировать объект, чтобы привести его в соответствие, или в судебном порядке зарегистрировать на него права.
В случае если собственник не предпримет никаких действий, дом (пристройка) может быть признан самовольной постройкой. Как следствие - снос за счет собственника земельного участка.
Вопрос: Как было уже указано, соблюдение отступов от границ участка очень важный момент. А где застройщик может найти информацию?
Ответ: В правилах землепользования и застройки поселения. Они в каждом поселении свои и размещены на сайтах администраций.
Стандартный отступ для жилого дома или пристройки, повторимся, это три метра от границы земельного участка. То есть дом можно строить именно на этом расстоянии. Здесь нужно обратить особое внимание на важность термина "границы земельного участка".
Необходимо, чтобы ваш земельный участок имел границы, иначе корректно рассчитать отступы будет затруднительно. Для установления границ земельного участка, право на который уже зарегистрировано, необходимо заказать межевой план у кадастрового инженера и подать документы в Росреестр. Установленные границы позволят избежать и споров с соседями.
Вопрос: Помимо отступов на что еще должен обращать внимание застройщик?
Ответ: На соответствие стройки общим нормам: в высоту можно строить не более 20 метров, не более трех надземных этажей. Дом не может быть разделен на квартиры. Кроме того, обязательно нужно выяснить, не находится ли ваш участок в какой- либо зоне, ограничивающей строительство. Это могут быть зоны аэропортов, водоохранные зоны, участок может располагаться по соседству с объектом культурного наследия. В таких случаях необходимо проходить дополнительное согласование.
С каждым годом в Единый государственный реестр недвижимости вносится все больше информации о границах различных зон, где строительство ограничено. Поэтому, конечно, собственникам становится сложнее, и необходимо до строительства получить максимально полную информацию о возможности использования своего земельного участка.
Если согласование получить не удастся, придется идти в суд.
Вопрос: Если понимать буквально уведомительный порядок, то выходит, что главное - заявить о своем намерении начать стройку. Но, по вашим словам, выходит, что все-таки ответ от администрации нужно дождаться.
Ответ: Желательно дождаться. Важно понимать, что если предоставленные вами параметры строительства войдут в противоречие с нормами и правилами, не только вам придет уведомление о несоответствии. Оно направляется в органы строительного и земельного надзора. Это означает, что участок попал в список тех, кого будут проверять на незаконные действия.
Вопрос: Если администрация все согласовала, стройку надо завершить в течение 10 лет? А если не уложился в этот срок?
Ответ: Автоматически уведомление не продлевается. Придется заново проходить всю процедуру. 10 лет - большой срок, по земле могут произойти какие-то изменения.
К тому же стоит помнить, что в Налоговом кодексе в отношении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, существует норма о том, что по истечении десяти лет с даты регистрации прав на участок и вплоть до госрегистрации права на построенные объекты ставка земельного налога вырастает в два раза.
Вопрос: Какие действия должен предпринять застройщик после завершения строительства?
Ответ: Когда строительство завершено, кадастровым инженером по заявке застройщика готовится техплан, который вместе с новым уведомлением о завершении стройки подается опять же в местную администрацию.
Если параметры заявленного строительства совпадут с тем, что построено и согласовано в уведомлении, администрация Николаевского муниципального района сама отправит все документы в Росреестр для регистрации дома или выдадут заявителю полный комплект для самостоятельной подачи в Росреестр для оформления права собственности на возведенную постройку.
На самом деле, это очень удобно. Особо стоит обратить внимание на тот факт, что законом предусмотрен срок, когда нужно подать уведомление о завершении стройки. Не позднее месяца с момента окончания строительства.
Вопрос: Каким образом специалисты будут узнавать, то ли человек в итоге построил?
Ответ: В целом все важные сведения специалисты узнают из техплана. За указанные в нем сведения каждый кадастровый инженер по закону несет ответственность. Поэтому рекомендуем ответственно подойти к выбору исполнителя кадастровых работ.
Вопрос: А кто принимает решение о сносе самостроя?
Ответ: Если речь идет о жилом доме (пристройке), право на который уже зарегистрировано, решение о сносе принимает только суд. Инициатором заявления может быть местная администрация.
Вопрос: И в каком случае администрация может инициировать такое обращение?
Ответ: Когда, например, постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта. Или не были получены необходимые для строительства согласования и разрешения.
Расходы, связанные со сносом объекта незаконного строительства, ложатся на собственника земельного участка. За счет государства сделать это не удастся!
Вопрос: А зачем оформлять на недвижимость право собственности и регистрировать ее в кадастре?
Ответ: Оформление права собственности и регистрация объектов в кадастре недвижимости дает ряд преимуществ.
Возможность продажи. Если участок, дом и все хозпостройки оформлены и зарегистрированы, у вас не возникнет проблем с их продажей. Напротив, если дом не оформлен в собственность, потенциальный покупатель может отказаться от сделки.
Можно использовать недвижимость в качестве залога. Если у вас дом зарегистрирован, есть документы о праве собственности на него, вы можете взять кредит, заложив эту недвижимость.
Защита при возникновении конфликтов с соседями.
Не возникнет проблем с завещанием. Правильно оформленный дом можно смело завещать детям и внукам. Неоформленную недвижимость тоже можно оставить в наследство, но с ее регистрацией у детей и внуков будет больше сложностей.
Также обращайте внимание при покупке недвижимости, в каком состоянии находится ее правоустанавливающие документы. Если вам предлагают купить участок, на котором стоит дом, но документов на него нет, значит, вы покупаете только права на участок, права на постройку у вас не возникает. Дом без документов - это самовольная постройка. Поэтому все риски того, что дом признают самовольной постройкой, становятся вашими».
И в завершении хочется подчеркнуть, уважаемые жители Николаевского района, прежде чем начинать какие-либо строительные работы, рекомендуем вам не терять время на Интернет, где порой можно найти некорректную, противоречивую информацию и попасть в заблуждение, а обратиться со всеми имеющимися документами в отдел архитектуры и градостроительства администрации Николаевского муниципального района. Здесь вы можете получить необходимую консультацию по вопросам строительства (реконструкции) как индивидуальных жилых домов, так и других объектов капитального строительства.
Надеемся, что данная информация будет полезна и оградит жителей района от лишних проблем, возникающих в процессе строительства.
Информация подготовлена отделом архитектуры и градостроительства администрации Николаевского муниципального района.
